Perihal Perlindungan Hukum bagi Pembeli Beritikad Baik atas Sebidang Tanah

Catatan Hukum :

Perihal Perlindungan Hukum bagi Pembeli Beritikad 

Baik atas Sebidang Tanah

Oleh : Kardi Pakpahan*

                Bagaimana sekiranya Piter (bukan nama sebenarnya), telah membeli sebidang tanah kosong dengan bukti kepemilikan Hak Milik dari Tigor (bukan nama sebenarnya) dan sudah  menempuh  prosedur standar dalam proses pembelian lahan, yaitu menyepakati harga jual beli dengan Penjual,  memeriksa dokumen kepemilkan tanah, dilakukan  pengecekan status alas hak tanah ke kantor pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN),  pembuatan akta jual beli dilakukan oleh PPAT/Notaris yang bewewenang serta dilaksanakan  proses balik nama sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

                Setelah dua tahun, tatkala Piter telah rampung membangun rumah di atas tanah yang dibeli dari Penjual, yang telah dicita-citakannya selama 15 tahun sejak bekerja di sebuah perusahaan swasta, tiba-tiba ada  2 pihak, yaitu Dame (bukan nama sebenarnya)  dan Jojor (bukan nama sebenarnya),   mengajukan gugatan perbuatan melawaan hukum melalui pengadilan negeri tentang jual-beli  tanah yang dilakukan oleh Piter dan Tigor.  Tentu, Piter merasa kuatir dengan gugatan tersebut, dengan 2 alasan utama. Alasan pertama, bahwa Piter telah menabung sekitar 15 tahun untuk dapat membeli tanah tersebut. Kedua, untuk membangun rumah di atas tanah tersebut, Piter mendapatkan fasilitas pinjaman dari salah satu bank swasta.

                Bagaimana perlindungan hukum terhadap Piter, yang membeli sebidang tanah dari Tigor ? Setelah berkas gugatan dipelajari Piter, didapatkan data-data sebagai berikut. Pertama, asal tanah memang asalnya dari warisan orang tua Tigor yang lebih lama hidup, yang bernama Tingkos (bukan nama sebenarnya). Pada dokumen keterangan waris yang diketahui Piter sebelumnya, ada 3 orang ahli waris  dari orang tua Tigor,  yaitu Tigor, Tagor (bukan nama sebenarnya) dan Togar (bukan nama sebenarnya). Tanah yang dibeli Piter merupakan pemecahan dari tanah, dengan alas hak milik, objek warisan  dari orang tua mereka. Dari berkas gugatan itu, didapatkan keterangan bahwa ahli waris dari dari orangtua Tigor sebetulnya ada 5 orang, yaitu Tigor, Tagor, Togar, Dame dan Jojor.

                Untuk melihat perlindungan hukum kepada Piter atas jual beli tanah yang dilakukan dengan Tigor, pertama-tama dapat dicermati melalui keabsahan perjanjian dan kekuatan mengikat sebuah perjanjian. Dari sisi keabsahan perjanjian, yaitu perjanjian jual beli tanah, yang dibuat dengan akta otentik, prinsipnya sudah memenuhi pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer). Adapun 4 syarat sahnya perjanjian, yang diatur pada pasal 1320 KUHPer adalah 1) sepakat mereka yang mengikatkan diri pada suatu perjanjian; 2) kecakapan untuk bertindak melakukan suatu perjanjian; 3) suatu hal tertentu; 4) suatu sebab yang halal atau sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

                Akibat hukum suatu perjanjian yang telah dibuat para pihak secara sah, dapat diketehui dari pasal   1338 HUHPer. Disana dikatakan :”Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Dalam pada itu, pada pasal 1338 ayat 2 KUHPer juga disebutkan :” Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu”.   Perjanjian jual beli tanah antara  Piter dan Tigor harus juga dilaksanakan dengan itikad baik (vide: pasal 1338 ayat 3 KUHPer).

                Dari sisi syarat sahnya perjanjian dan proses jual beli tanah yang telah dilakukan, maka dapat dikatakan bahwa Piter adalah termasuk pembeli beritikad baik. Untuk mengetahui batasan pembeli tanah beritikad  baik itu , dapat diketahui dari Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No.4/2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil  Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Republik  Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan (halaman 6 sd 7).  Pada SEMA No.4/2016 dikedepankan 2 kriteria pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi.

                Pertama, melakukan jual beli atas obyek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundangan-undangan, yaitu : 1)  Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau 2) Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah ( sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor : 24/1997 atau ; 3) Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu : a) dilakukan secara tunai dan terang (dihadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat); b) didahului dengan penelitian mengenai status tanah obyek jual-beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah obyek jual beli adalah milik penjual; 4) Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

                Kedua, melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek yang diperjanjaikan antara lain : 1) Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikan, atau 2) Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita; atau 3) Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau 4) Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

                Bagaimana perlindungan bagi pembeli tanah yang beritikad baik, sebagaimana yang disebutkan pada SEMA No.4/2016 ? Untuk mengetahuinya dapat dibaca pada butir IX SEMA No.7/2012. Pertama, Perlindungan harus diberikan kepada Pembeli beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa Penjual adalah orang yang tidak berhak (Objek jual beli tanah). Kedua, Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak. 

                Dengan demikian, dalam jual beli atas tanah yang disebutkan di atas, Pembeli, yaitu Piter pada posisi yang  dilindungi, kalau pun Pemilik asal mau meminta ganti rugi, harus mengajukannya kepada Penjual, yaitu Tigor.

(*Kardi Pakpahan, seorang advokat dan trainer di bidang Perbankan/Hukum)